动迁审计不通过怎么办

在中小企业面临拆迁挑战时，补偿项目的问题成为关注的焦点。这些项目包括土地使用权区位价、房屋建筑重置成新价、企业内部的附属物、机器设备和装修装饰，以及停产停业损失和搬迁费用等。在与评估人员或拆迁谈判人员沟通时，审计常常成为一个关键的陌生领域，有时会让企业处于被动地位。

审计过程中，企业应重点关注几个关键领域。首先是土地使用权的价值，这是企业拆迁补偿的重要组成部分。企业需要提供有力的证据证明自身土地权的合法性，如出让合同、土地证等。对于集体土地，要区分承包经营权和集体建设用地使用权，前者根据《物权法》是有补偿款的，后者则视取得方式而定。

其次是房屋等地上附属物的补偿。这部分审计有明确规定，通过航拍对比，可以查明是否进行了扩建、改建、加建。企业在征收项目公布后应冻结相关房屋手续，未经批准而建造的房屋可能被认定为违章建筑，这会影响补偿。企业必须办理相关的建设工程规划许可和建设项目选址意见书等手续。

机器设备补偿是另一个争议较大的问题。设备可分为可搬迁和不可搬迁的，前者给予搬迁费，后者则补偿重置费用。审计时，需考虑机器设备的使用功能、使用条件、使用时间与现实状况的差异，以及评估公司的评估方法。

停产停业损失的审查则主要关注企业是否合法经营，是否有相关证明文件。实际经营地与注册地不一致的情况可能无法通过审计，需核定补偿比例。补偿政策和依据因地区而异，有时需企业提供纳税证明、流水文件等材料。

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